Препятствия для государственной регистрации прав на недвижимое имущество

   Решение государственного регистратора о приостановлении государственной регистрации прав в соответствии с абзацем вторым настоящего раздела принимается, если:

 

   1. по результатам правовой экспертизы документов, проверки законности сделки выявлены причины, неустранение которых приведет к отказу в государственной регистрации права;
   2. в деле правоустанавливающих документов имеются документы, содержащие сведения (данные), аналогичные имеющимся в представленных на государственную регистрацию документах сведениям (данным). но не соответствующие им (когда такие сведения либо являются неизменными, либо их изменение, осуществляемое в установленном законодательством Российской Федерации порядке, должно подтверждаться соответствующими документами);
   3. имеется информация в письменной форме, поступившая от правообладателя, правоохранительных органов, иных лиц, свидетельствующая, что представленные на государственную регистрацию прав документы являются поддельными (например, об утрате правообладателем правоустанавливающих документов, подлинных учредительных документов, печати юридического лица и т.д.).

   Приостановление государственной регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, если оно приобретается с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, допускается только на основании совместного заявления сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (займодавца).
   Государственная регистрация прав на земельный участок приостанавливается также в случае, если в государственном кадастре недвижимости в отношении такого земельного участка отсутствуют кадастровые сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем, за исключением следующих случаев:

   если кадастровый паспорт или кадастровый план такого земельного участка ранее представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов;
   если право на такой земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке;
   если такой земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;
   если подано заявление о государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения права собственности на земельную долю;
   если права возникают в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;
   иных установленных федеральным законом случаев.

   Государственная регистрация приостанавливается в случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, на срок до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек (абз. 3 п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

   В случае непредставления необходимых для государственной регистрации прав документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам, государственная регистрация прав приостанавливается на срок до устранения причин, ей препятствующих, но не более чем на один месяц (п. 2.1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).   

   Государственная регистрация сделки с объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на ее основании на объект недвижимого имущества приостанавливается при наличии ранее поданных документов на государственную регистрацию сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества, по которым решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято. Государственная регистрация в этом случае приостанавливается до завершения государственной регистрации сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества по ранее принятым документам.

   Приостановление и (или) прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускаются (пункт 2 статьи 21 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). 

   Государственная регистрация ипотеки может быть приостановлена не более чем на один месяц при (пункт 2 статьи 21 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:

   1. при непредставлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из документов, указанных в пунктах 2 и 3 статьи 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
   2. при несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации;
   3. при необходимости проверки подлинности представленных документов.

   
   Принятие на учет объекта недвижимого имущества может быть приостановлено органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, если (п. 16 Положения о принятии на учет бесхозяйственных недвижимых вещей, утвержденного постановлением Правительства РФ от 17.09.2003г. № 580) из представленных документов однозначно не следует, что объект недвижимого имущества является бесхозяйным.
   Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан незамедлительно (в день принятия решения о приостановлении принятия на учет) в письменной форме уведомить орган местного самоуправления о своем решении и об основаниях принятия такого решения. Орган местного самоуправления вправе представить дополнительные доказательства наличия оснований для принятия на учет объекта недвижимого имущества.
   Принятие на учет объекта недвижимого имущества, от права собственности на который собственник отказался, должно быть приостановлено в случае, если в представленных органом местного самоуправления документах отсутствует заявление собственника (участников общей собственности, если объект недвижимого имущества находится в общей собственности) об отказе от права собственности или из представленного заявления однозначно не следует, что данное лицо отказывается от права собственности на объект недвижимого имущества.
   Принятие на учет объекта недвижимого имущества, от права собственности на который собственник отказался, также должно быть приостановлено, если представленная копия правоустанавливающего документа не свидетельствует о том, что лицо, отказавшееся от права собственности на объект недвижимого имущества, является собственником данного объекта недвижимого имущества.

Основания для отказа в государственной регистрации прав

   В государственной регистрации прав отказывается, если (статья 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») (далее - Закон о государственной регистрации):

   право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;
   с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
   документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
   акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
   лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
   лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
   правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
   не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
   имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
   осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 1.2 настоящей статьи, пунктом 5 статьи 25.2, пунктом 2 статьи 25.3 настоящего Федерального закона;
   ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.

   В государственной регистрации прав по требованию судебного пристава-исполнителя может быть отказано только по основаниям, указанным в абзацах втором, четвертом, пятом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом и двенадцатом пункта 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации.
   В государственной регистрации прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в пунктах третьем, пятом, шестом, восьмом, девятом, десятом и одиннадцатом перечисленных оснований (п. 1 ст. 28 Закона о государственной регистрации)
   В государственной регистрации договора участия в долевом строительстве также отказывается, если (п.3.1 статьи 25.1 Закона о государственной регистрации):

   1. зарегистрирован другой договор участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;
   2. не представлен договор поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство.
   

   Если не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов, за исключением случаев, указанных в пунктах 2.1 и 3 статьи 19 Закона о государственной регистрации.

   В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 29 Закона о государственной регистрации).